In een bestemmingsplan staan regels over het gebruik van grond en de gebouwen die daarop staan. Mag u een hotel, restaurant of bed and breakfast starten in uw woning? Wonen in een recreatiewoning of bedrijfsruimte? Een weiland gebruiken als kampeer- of festivalterrein? Uw (bedrijfs)pand uitbreiden? Uw woning gebruiken als kantoor of winkel? Voordat u een perceel gaat kopen of investeert in een verbouwing, is het belangrijk om eerst het bestemmingsplan te raadplegen.

Bestemmingsplan raadplegen

Als u wilt weten wat de bestemming is van uw perceel of hoe de regels over de bebouwing op uw perceel luiden, raadpleegt u het bestemmingsplan van uw gemeente. Dit doet u bij de gemeente zelf of via ruimtelijkeplannen.nl.

Een bestemmingsplan bestaat altijd uit drie onderdelen:

  • een kaart van het bestemmingsplan met daarop alle percelen in een bestemmingsplangebied;
  • regels over de functie (de bestemming) van elk perceel, de bebouwingsmogelijkheden en het gebruik;
  • een toelichting met uitleg en verantwoording door de gemeente.

Voor de meeste bouwplannen, is een omgevingsvergunning noodzakelijk. Als u geen omgevingsvergunning aangevraagd, kan dat leiden tot langdurige en kostbare handhavingsprocedures.

Wabo

De omgevingsvergunning is geregeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze wet geldt sinds 1 oktober 2010. Het doel van de Wabo was om administratieve lasten voor aanvragers te verminderen, procedures te verkorten en de dienstverlening te verbeteren.

De omgevingsvergunning is daarom één geïntegreerde vergunning voor verschillende doeleinden die te maken hebben met wonen, bouwen, ruimte, natuur en milieu. De omgevingsvergunning is in de plaats gekomen van 25 bestaande vergunningen, zoals de bouwvergunning, sloopvergunning, milieuvergunning, gebruiksvergunning en de ontheffing bestemmingsplan.

Het voordeel van de omgevingsvergunning is dat alle activiteiten waarvoor ontheffing van het bestemmingsplan noodzakelijk is met één vergunningsaanvraag aangevraagd kunnen worden.

Strijd met het bestemmingsplan?

Wanneer uw plannen niet passen binnen het bestemmingsplan, kan met een omgevingsvergunning ook afgeweken worden van de kaders van het bestemmingsplan. Er kan op de volgende manieren worden afgeweken.

  • binnenplanse afwijking
  • kruimelgevallen
  • afwijken van het bestemmingsplan

Binnenplanse afwijking

In een bestemmingsplan zelf neemt een gemeente soms één of meer mogelijkheden op om af te wijken van het plan. Hierbij gaat het dan om kleine afwijkingen. Zo kan er bijvoorbeeld in een bestemmingsplan staan dat een gebouw, met omgevingsvergunning, 10% hoger mag worden dan de in het plan opgenomen maximale bouwhoogte.

Kruimelgevallen

De wetgever heeft in een Algemene Maatregel van Bestuur zogenaamde kruimelgevallen opgenomen. Denkt u hierbij aan het gebruik van een recreatiewoning als woning, als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. In deze kruimelgevallen kan de gemeente ontheffing van het bestemmingsplan verlenen.

Afwijken van het bestemmingsplan

Dit is de meest ingrijpende optie. Als in uw situatie geen sprake is van de mogelijkheid tot binnenplanse afwijking of een kruimelgeval, kunt u een omgevingsvergunning aanvragen voor het afwijken van het bestemmingsplan. U moet dan aantonen dat uw plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en het plan moet passen binnen het ruimtelijk beleid van de overheid.

Hoe vraagt u een omgevingsvergunning aan?

U vraagt de omgevingsvergunning aan bij uw gemeente. Dit kan meestal digitaal, soms nog schriftelijk. In sommige gemeenten kunt u bij de aanvraag ook aangeven of u vooroverleg wilt. De gemeente kijkt dan met u mee en bespreekt de haalbaarheid van de plannen met u.

De procedure die voorafgaat aan de besluitvorming van uw gemeente is de voorbereidingsprocedure. Er zijn twee typen voorbereidingsprocedures:

  • Voor eenvoudige aanvragen geldt de reguliere voorbereidingsprocedure. De gemeente beslist binnen 8 weken of u wel of geen omgevingsvergunning krijgt. De gemeente kan deze beslistermijn eenmalig met 6 weken verlengen. Als de gemeente de beslistermijn niet haalt, krijgt u de gevraagde vergunning automatisch.
  • Voor ingewikkelde aanvragen geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. De gemeente beslist dan binnen 26 weken of u een omgevingsvergunning krijgt. De gemeente kan de beslissingstermijn binnen de eerste 8 weken eenmalig met 6 weken verlengen. Hierbij krijgt u de vergunning niet automatisch als de gemeente de beslistermijn niet haalt.

Als u een omgevingsvergunning aanvraagt voor meerdere activiteiten en één van deze activiteiten valt onder de uitgebreide voorbereidingsprocedure, dan moet u de uitgebreide procedure doorlopen.

Wordt uw vergunningsaanvraag geweigerd? Dan staat de procedure van bezwaar en beroep open.

Deelvergunningen en gefaseerde vergunningen

Zijn er grote investeringen met uw project gemoeid? Dan is het ook mogelijk om uw project op te knippen en deelvergunningen aan te vragen, of om een gefaseerde vergunningsaanvraag te doen. U vraag dan eerst een besluit over slechts één of enkele onderdelen van uw project. Voordeel van deze werkwijze is dat u pas kosten hoeft te maken voor de andere onderdelen als u zeker weet dat u een vergunning heeft voor de eerdere onderdelen.

Bij het aanvragen van deelvergunningen kunt u geen deelvergunningen aanvragen voor onderdelen die onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden zijn. In dat geval kunt u beter een gefaseerde vergunningsaanvraag doen.

Het team van Oprecht Advocaten is gespecialiseerd in het bestuursrecht en bouwrecht. Wij zijn u graag van dienst met advies over ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen.