Coronasluiting en huurkorting: eindelijk duidelijkheid!

Sinds de wereldwijde uitbraak van het coronavirus kende Nederland verschillende lockdowns. Veel bedrijven werden verplicht hun deuren te sluiten, hun openingstijden te beperken en/of minder klanten toe te laten, met flinke omzetverliezen tot gevolg. Dit leidde tot discussies en procedures over de vraag of huurders aanspraak konden maken op huurkorting en zo ja, hoeveel. Rechters gaven hier niet altijd een eenduidig antwoord op. Tot nu.

Uitspraak Hoge Raad

Op 24 december 2021 heeft de Hoge Raad namelijk een uitspraak gedaan in een zaak tussen een verhuurder en een huurder van een horecagelegenheid. In die zaak had de kantonrechter in Roermond de Hoge Raad zogenaamde prejudiciële vragen gesteld.

Een prejudiciële vraag is een rechtsvraag van een rechter aan de Hoge Raad over de toepasselijkheid of uitleg van een rechtsregel. Soms is daar behoefte aan, bijvoorbeeld als de Hoge Raad zich nog niet eerder over die vraag heeft uitgelaten en rechters in het land er verschillend over denken.

De vragen die de Hoge Raad moest beantwoorden gingen over artikel 290-bedrijfsruimtes. Dit zijn ruimtes waarvan de huurder voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, zoals winkelruimtes, horecapanden en hotels. Een van de vragen was of de door corona gedwongen sluiting en beperkte opening van die ruimtes moeten worden gezien als een onvoorziene omstandigheid die tot een huurkorting moet leiden. En zo ja, met welke factoren dan rekening moet worden gehouden bij het berekenen van de huurkorting.

Onvoorziene omstandigheid

De Hoge Raad beantwoordde eerstgenoemde vraag bevestigend: voor huurovereenkomsten die zijn gesloten vóór 15 maart 2020 zijn de overheidsmaatregelen inderdaad een onvoorziene omstandigheid waarmee partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening konden houden. In deze gevallen mogen rechters dus een huurkorting toepassen voor de periode van het omzetverlies.

Huurovereenkomsten van ná 15 maart 2020

Voor huurovereenkomsten die ná 15 maart 2020 zijn gesloten bepaalde de Hoge Raad dat rechters per geval moeten beoordelen of er sprake is van een onvoorziene omstandigheid.

Rekenmodel

Als antwoord op de tweede vraag introduceerde de Hoge Raad een praktisch rekenmodel op basis waarvan de huurkorting kan worden berekend. Het uitgangspunt hierbij is dat de pijn zoveel mogelijk 50/50 tussen huurder en verhuurder moet worden verdeeld. Wel moet, voordat de verdeling wordt gemaakt, eerst een gedeelte van de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) van de huurder met de huurprijs worden verrekend.

Samengevat komt de berekening van de huurkorting op het volgende neer:

(overeengekomen huurprijs – percentage van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Overigens overwoog de Hoge Raad ook dat als de omstandigheden van het geval dat vragen, de redelijkheid en billijkheid mee kunnen brengen dat van deze formule kan worden afgeweken. Bijvoorbeeld in de situatie waarin de financiële positie van de huurder of verhuurder dit met zich meebrengt.

Huurgebrek?

Naast voornoemde vragen heeft de Hoge Raad zich in de uitspraak nog uitgelaten over de vraag of er ook sprake zou kunnen zijn van een huurgebrek, zoals genoemd in artikel 7:204 lid 2 BW. Ook daar was de afgelopen twee jaar namelijk regelmatig discussie over. Maar volgens de Hoge Raad kan daarvan geen sprake zijn.

Vragen?

Heeft u hier vragen over? Neem dan gerust contact op met Ilse Sinnige of Jasper de Boer, via i.sinnige@oprecht.nl of j.deboer@oprecht.nl. U kunt ook bellen met 0229-285070.